周帆：易宪容“个人按揭贷款是衡量楼市复苏的关键指标”是伪命题

周帆：易宪容“个人按揭贷款是衡量楼市复苏的关键指标”是伪命题

日前无意间看到了2009年04月13日的经济学家易宪容的一篇博文：《衡量楼市复苏关键指标是个人按揭贷款》。

感觉有话想说，不吐不快，我很少针对某个个人的言论发表看法，但这次例外。但我今天也不想说太多，长话短说，点到为止。

首先，易宪容先生的这个命题，是个“无意义命题”。何也？住房个人按揭贷款，实际上就是消费市场的问题，是反映住房市场消费指数的一个数据。当前房地产市场低迷，就是消费指数在下降。而在住房进入大众化消费时代以后，按揭贷款消费就成了住房消费的主流，如果按揭贷款大幅上升，楼市自然就已经出现了向好形势，这是一个人人皆知的普遍道理，是不需要证实的。正如一个人饿了就要吃饭一样，没有饿肯定不会想着去吃饭。所以说，这个命题是个“无意义命题”，尤其是不应该出自一个经济学家之口，作为一个经济学家，应该发表一些独到、独特的见解，而不是拿一个尽人皆知的无意义命题来发表观点，这样做，只会自损形象。

其次，是个“伪命题”。尽管易宪容先生在文中罗列了一大堆的数据，目的只有一点，就是想说明在房地产市场中，个人按揭贷款的增长，将直接带来楼市的复苏，这是一个不折不扣的“伪命题”，个人按揭贷款并不是衡量楼市复苏的关键指标。

不知道平时易先生做研究时，有没有深入到一线去体验真实的市场，也不知道易先生对房地产的了解到底有多深。至少得出“衡量楼市复苏关键指标是个人按揭贷款”的结论，是一叶障目。

在中国，随着城市一体化进程的加快、城市化水平的提高、中国融入国际经济社会程度的深入、国民经济不断向前发展等因素，在中国，住房的刚性需求从来就没有人怀疑过，中国不缺住房刚性需求，虽然自2007年底房地产一路下滑到至今，但刚性需求依然在增长，只不过许多刚性需求受全球经济危机和国内宏观经济向下的影响而受到较大压抑，以至未能释放。这固然影响到了房地产业的复苏与发展，但是，真正根源不在个人按揭贷款购房上，个人按揭贷款购房实际上是刚性需求的反映。即使个人按揭贷款上升，不一定会导致楼市的整体复苏，原因其实很简单：真正拉动房地产需求、拉动房地产快速发展的，并不是刚性需求（这里说的刚性需求是指因无房住而产生的住房需求），而是投资性需求与改善性需求两项。投资性需求与改善性需求，才是真正拉高房价，带动住房发展的重要指标，如果投资与改善性需求没有增长，楼市的复苏就可能只是一种美好愿望罢了。

如果投资性需求增长了，说明经济的复苏迹象开始显现，有人在炒楼，就说明楼市前景乐观，如果没有人炒楼，楼市自然就处于低迷状态。仅靠自住性的刚性需求，楼市仍然是死水一潭，最多是死水微澜。

而改善性需求，是真正能够带高房价、带动消费的推手，根据二八法则，20%的人的消费总额远大于80%的人的消费总额，改善是什么？自然是提升生活水平与质量，要提高生活水平，就是把原来住着不够好的房子，换成好的房子，把原来低价位的房子换成高价位的房子，有一套房住，觉得还不够，于是，再买第二套第三套，这部分的需求，很容易形成榜样作用，对普通大众的消费心理会产生很大的冲击作用。

可能有人会说，你在前面说“在住房进入大众化消费时代以后，按揭贷款消费就成了住房消费的主流”，这不是自相矛盾吗？

一点也不矛盾，第一，主流不等于主力，对于房地产来说，按揭贷款是主流，但并不一定是主力消费，根据笔者的观察，在许多二三线城市，不少的人选择一次性付款，对于资金实力雄厚的人来说，拿个几十万并不是什么大事。

第二，从易先生博文中不难看出，他所指的“衡量楼市复苏关键指标是个人按揭贷款”中“个人按揭贷款”的意思，应该是指“刚性需求”，因为他在文中强调“房地产保障部分快速增长时，特别是政府安居工程全面落实时，它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将全面影响国内房地产市场价格全面向下调整”，而保障性住房的建设只会冲击那些中低档房市场，这些房子明显不在改善性需求之列。

楼市是否复苏，关键是看改善性需求与投资性需求两大指标。

以上观点，与易宪容先生商榷。