周帆:开发商的马其诺防线即将告破

开发商的马其诺防线即将告破

全国上下都在讨论房价问题，都在议论房价还会不会继续下跌？未来形势究竟何去何从？陕西政府补贴购房款、美国政府有史以来以巨资收购“两房”救市等种种事件的相继发生，开发商似乎终于在寒冷的冬天听到了春天的脚步声，心里掠过一丝惊喜。购房者是喜忧参半，喜的是现在买房，可能会拿到政府补贴，忧的是，房价还是太高，超过购买能力。如果现在买了，拿了政府一点点的补贴，而不久房价大幅下挫，就更亏了。陕西政府的购房补贴，把购房者推到了十字路口，不知道到底是前行还是向左或者向右，或者原地等待？

无论是政府以补贴方式来救市还是美国经济出现向好，中国的房地产在短期内依然不可逆转，十一快到了，一些媒体借机搞个由头“金九银十”，让大家都来预测一下十月黄金周的房价走势。

对于房地产来说，不存在什么黄金周、金九银十之类的提法，因为时代走到今天，消费观念发生了质的改变，许多传统的东西都在被革新、被抛弃，如果市场形势好，每个时间、每个季节都可以是旺季也可以是淡季，当年广州碧桂园选择在清明节期间开盘，按常理来看，是大错特错的，因为广州人素来就有清明不买房的传统。可事实并非如此，广州碧桂园在清明期间现出排队购房热潮。

自从房地产走进下行通道以来，开发商就一直在勒紧裤带咬紧牙关死扛着不降价，从营销学的角度来看，开发商的这种做法是完全正确的，理由非常简单：中国人买涨不买落，你降价，消费者反而不买，因为消费者认为还会继续降，而如果价格在上升，消费者便会爽快掏腰包，因为担心过几天价格又涨了。

如果开发商能扛得住，笔者建议继续扛下去，扛不住就只有降，别无他路，近期内指望柳暗花明、绝处逢生是不现实的，即使政府出手救市，房价依然将继续走低。

笔者预测，在不久的将来，开发商的“马其诺防线”（死扛住不降价）很快将自动分崩离析。原因有三：

一、房价仍然在高位运行

截止今天，全国的房价仍然远远超出市民的购买能力，未能回归到合理价位。

二、暴利依然很暴

即使走到今天，开发商的开发利润，仍然处于暴利区间，在25%以上。

三、政府不可能大力救市

因为当初政府宏观调控，主要就是控制房地产过快发展，控制房价过快上涨，到今天的这种局面，宏观调控的效果才刚刚开始显现，但还远没有达到预期的效果。所以不可能大力救市。但有一点可以肯定，国家不可能打压房地产，而是将一直占用超车道的房地产赶到行车道上来。

四、买家观望情绪严重

全国的买家都在观望，等待房价降到能承受的价位，并且在许多网站上，网民们都在互相呼吁不要买房，不少网民形成了统一联盟，与开发商“对决”，坚持暂时不买房，以“要胁”开发商降价。对于买房者来说，迟一两年不买，并没有多大关系，而对于开发商来说，如果卖不动，很难坚持一年半载，现金流断裂是企业之大忌。

五、房价已经滑入下行通道

当前房价已经在下滑，买家不可能在房价下滑时入市，开发商的降价迹象也明显在由隐性向显性过渡。